Komu sa oplatí a komu neoplatí hypotéka?

Tento článok o hypotékach je vo forme otázok, odrážok a odpovedí. Bol podklad pre webinár skupiny Fórum Zlatej Mince a hosťom bol Róbert Ďurec, zakladateľ nášho portálu BlueNumbers.sk.

Poznámky a otázky k hypotékam si môžete prečítať aj pod videom.

Link na Youtube webinár:

Link na skupinu Fórum Zlatá Minca

https://www.facebook.com/groups/zlataminca

Komu sa oplatí a komu neoplatí hypotéka

Oplatí sa: 

• Ľudia s ideálne vlastnými 20% kapitálu
• Ľudia so stabilným príjmom a prácou
• Ľudia, ktorí neočakávajú, že budú o tri roky žiť v inom meste
• Ľudia v stabilnom dlhodobom vzťahu a rodiny s deťmi
• Ste na liste vlastníctva, avšak nehnuteľnosť patrí banke až do vyplatenia poslednej splátky

Neoplatí sa:

• Mladé a neotestované partnerské vzťahy
• Ľudia, ktorí môžu chcieť žiť v inom meste či krajine
• Ľudia bez stabilného príjmu a istej práce

Zlaté pravidlo

• Kvalitne sa poistiť
• Tvoriť si vlastné rezervy aspoň na 3 mesiace splácania 

Príklad:

• Byt za 100.000€
• Hypotéka 80.000€
• Úrok 1,3%, 30 rokov
• Splátka 375€

Splatených za 3 roky (36 splátok)

• Istina – 6671€ (cca 6600€)
• Úroky – 2994€ (cca 3000€)

Pár sa rozíde. 

Zaplatené úroky sú stratené. 

Poplatky za predaj cez realitku môžu byť cca 1000€, poplatok za predčasné splatenie 1% zo zostatku sumy 74.000, teda 740€

Dokážu byť predať aspoň za 104.740€ aby boli aspoň na nule?

Môžu ceny nehnuteľností aj klesnúť? 

• Graf vývoja cien (Ceny bytov, priemerná mzda, inflácia)
• Pokles cien 2008 až 2010 o 25%
• Bude pokles cien teraz?
  •  Pokles ceny nájmu a pokles hodnoty nehnuteľností
  •  Aktuálne cena prenájmom firemných a kancelárskych priestorov už klesla a mnoho kancelárskych priestorov je neobsadených
• Dôvody na pokles ceny
  •  1) Ľudia strácajú prácu a firmy prepúšťajú
  •  2) Časť ľudí v administratíve bola nútená pracovať z domu a asi 20% z nich sa do kancelárie už najbližšie roky nevráti (Odhad)
  •  Človek, ktorý pracoval v Bratislave a stratil prácu, alebo nechodí do kancelárie firmy,  môže chcieť pustiť nájom a žiť v jeho domovskom meste
  •  Bratislava nie je úplne ideálne miesto na život (Napr. oproti Žiline: Menej prírody, väčšia doprava, zápchy, problém dostať sa počas špičky do Bratislavy)
  •  3) Časť mladých ľudí v súčasnosti už nedokáže kúpiť byt na hypotéku kvôli reguláciam, nižším príjmom a nízkej vlastnej nasporenej sume. Preto nedokážu kúpiť byt. A keď nie je dosť kupujúcich, cena predávaných bytov bude musieť ísť nižšie aby sa vôbec predali
• Dôvody na rast ceny
  •  Vysoké tlačenie peňazí (Kvantitatívne uvoľňovanie) ktoré spôsobí znehodnotenie meny a nafúknutie ceny aj nehnuteľností

Môže byť úrok na hypotékach o pár rokov vyšší? 

• Môže a nemusí
• Prečo by mal byť vyšší
  •  Sadzby na hypotékach sú na historických minimách
  •  Banky sú tiež podnikateľský subjekt a potrebujú zarobiť. Ak sa bankový sektor dostane do problémov, budú musieť zvýšiť svoje marže
  •  Znehodnotenie meny
• Prečo by mal byť nižší
  •  Politika európskej centrálnej banky (ECB), kedy požičiava peniaze dokonca za záporné úroky (Teda vrátiť potrebujem menej, ako som si požičal)
• Odporúčanie:
  •  Aspoň 5-ročný fix (nezmenenie úroku) pri hypo

Chceme hypotéku, ako ju vybaviť v praxi?

Čo treba

• Príjem (alebo spoločný príjem viac osôb)
• Ideálne 20% vlastných peňazí (Hypo je len do 80% sumy nehnuteľnosti)
• Ručenie vlastnou alebo aj inou nehnuteľnosťou

Typy hypotéky

•  Klasická hypotéka na kúpu nehnuteľnosti
• Bezúčelová americká hypotéka

Hypo termíny:

• Istina
• Splátka
• Úrok
• Splátka istiny
• Fixácia

Ako ju vybaviť

• Najlepšie cez sprostredkovateľa
  •  Vyberie banku s najlepšími podmienkami
• Alebo priamo cez banku
  •  Ale nachodíte sa medzi bankami

Postup:

• Zistiť, či hypotéku môžete vôbec dostať 
• Nájsť vhodný byt
• Podpísať kúpno-predajnú zmluvu
• Vybaviť znalecký posudok (cca 100€) a prepis na katastri (66e)
• Poistiť sa (Kvalitné rizikové životné poistenie)
• Banka po schválení hypotéky prevedie peniaze starému majiteľovi bytu a vy začnete splácať hypotéku

Zlaté pravidlo: 

• Odkladať viac a tvoriť si rezervy aspoň na 3 mesiace splácania hypotéky

Čo je záložné právo

Záložné právo na nehnuteľnosť v prospech banky sa uzatvára pri hypotékach pre prípad, ak majiteľ prestane splácať hypotéku. Vtedy byt dokáže získať banka.

Banka schváli hypotéku iba ak je zmluvne dohodnuté záložné právo v v prospech banky.

Čo je vinkulácia

Banka si chce chrániť nehnuteľnosť, na ktorú požičala peniaze. Preto jeden zo spôsobu ochrany je použiť vinkuláciu na poistné plnenie.

Vinkulácia v prospech banky znamená, že ak sa nehnuteľnosť zničí, nepôjde poistné plnenie majiteľovi bytu, ale pôjde v prospech banky.

Preto v zmluve je vhodné napísať:
Aby Vinkulácia bola len do výšky nesplatenej časti hypotéky

Čo je fixácia

Fixácia je obdobie garantované bankou, na akú dlhú dobu sa Vám nezmení úrok na hypotéke

Obvyklé fixácie sú:

• 1 rok
• 3 roky
• 5 rokov
• 10 rokov

Nedá sa s istotou povedať, aké úroky budú o niekoľko rokov. Pri viacročnej fixácii je obvykle vyšší úrok, pretože banka si potrebuje zarátať rizikovú prirážku za to, že v budúcnosti môžu byť úroky vyššie

Pre klienta odporúčame fixáciu aspoň 5 rokov. 

Určite neodporúčame jednoročnú fixáciu. Síce jeden rok môžete mať úrok nízky, ale na druhý rok Vám môže aj výrazne vybehnúť nahor. 

Finančná kalkulačka pre hypotéky 

• V tejto kalkulačke si môžete namodelovať vašu hypotéku alebo úver, vrátane možností vyrátania splátky, istiny, zaplatených úrokov a mnoho ďalšieho.
• Kalkulačka ukazuje viacero modelov
  • Model bežnej hypotéky
  • Model kombinácie hypotéky a úveru
  • Model používaný na refinancovanie hypotéky
• Kalkulačka je plne flexibilná a nastaviteľná. Je na stiahnutie na tomto linku:
  Hypotekárna kalkulačka na stiahnutie

Oplatí sa predčasné splatenie?

• Úroky sú na historických minimách (cca 1,2% p.a.)
• Splatením ušetríte minimum (splatením 10.000€ ušetríte ročne iba 120€)
• Hypotéky sa predčasne splácajú nie kvôli logike, ale kvôli pocitom!!!

Odporúčame:

• Radšej si tvoriť rezervy
  •  3-mesačná rezerva na vyžitie
  •  Pravidelne si odkladať a investovať

Ideálny stav:

•  Vaše vlastné investície presiahnu hodnotu dlžnej sumy (Dlh) 
• Vaše investície sa budú zhodnocovať lepšie ako úrok, ktorý budete mať na hypotéke

Čo urobiť pri refinancovaní hypo (Skončení fixácie)

• Pôvodná banka pošle ponuku na nové obdobie
  •  Ťaží z toho, že ste jej klient
  •  Ťaží z toho, že ako klient ste buď pohodlní alebo finančne neznalí
  •  V ponuke Vám navrhne vyšší úrok ako je obvyklý
  • (napr. 1,5%)
  •  Aj tak túto ponuku časť ľudí príjme
• Odporúčaný postup
  •  Kontaktovať skúseného sprostredkovateľa
  • Zistiť, aké sú úroky v iných bankách aj v tej istej banke
  •  Zistiť, či sa oplatí refinancovanie v inej banke, alebo či v pôvodnej banke vedia znížiť úrok (napr. na 1,2%)
  •  Ak chcete ísť do refinancu v inej banke, čaká Vás
    • Zaplatenie za kataster 66€
    • Znalecký posudok za cca 100€
    • Pravdepodobne zmena účtu a presmerovanie platieb do novej banky)
  •  Ak chcete ostať v pôvodnej banke, neplatíte z toho nič. Treba kontaktovať sprostredkovateľa, aby ste mohli dostať lepší úrok
• Ak si chcete prerátať, čo vás bude stáť refinancovanie hypotéky, odporúčam pozrieť našu hypotekárnu kalkulačku na stiahnutie – konkrétne časť refinancovanie

Som VIP klient. Mám vysokú hypotéku. Ako vybaviť lepšiu hypotéku?

• Skontaktovať čo najlepšieho sprostredkovateľa
• Približne 5% sprostredkovateľov hypoték patrí k Top kvalite. 
• Obvykle sú to ľudia, ktorí predtým pracovali v banke na hypotekárnom oddelení
• Dokážu vybaviť ešte nižší úrok cez výnimky riaditeľa banky
• Príbeh:
  •  Náš príbeh, 1,8% návrh, 1,5% v banke, 1,3% po prvom jednaní, 1,2% na výnimku riaditeľa banky
• !!! Je rozdiel medzi znalým sprostredkovateľom a arogantným sprostredkovateľom. Arogantní sprostredkovatelia len s ťažkosťami niečo vybavia !!!

Som podnikateľ. Aké mám možnosti okrem hypotéky?

Prečo sa neoplatí štandardná hypotéka podnikateľovi

• Ako podnikateľ máte obvykle príjem z s.r.o. alebo živnosti. 
• Ak chcete vytiahnúť peniaze z s.r.o., potrebujete ich zdaniť
• Spoločník s.r.o., 15% daň z príjmov právnických osôb + 7% daň z dividendy
• Spoločník s.r.o., 25% daň z príjmov právnických osôb + 7% daň z dividendy
• Konateľ, zamestnanec, SZČO – zdanenie cca 1,8 z ceny práce

Preto podnikateľ premýšľa, ako dokáže získať svoj byt alebo priestory pre firmu z podnikateľských peňazí. Má možnosť vybaviť si rozličné tipy podnikateľských alebo iných druhov bankových úverov.

Tento produkt je súčasťou nášho podnikového poradenstva. Pre viac informácii nás kontaktujte.

Oplatí sa kúpiť byt na hypotéku na prenájom?

Cenné rady:

• Treba kúpiť byt za nízku cenu
• Treba mať 20% vlastných peňazí z ceny nehnuteľnosti
• Treba zistiť, či hypotéku môžete dostať

!!! Vďaka Korone sa mení ekonomická situácia. Nehnuteľností sa tento rok predalo výrazne menej. Cena nehnuteľností môže aj klesnúť!!!

Riziká pri nájme

• Nebude nájomca
  • teda nebude príspevok na splatenie splátky hypotéky
• Nájomca bude neplatič
  •  Problémoví nájomcovia neplatiči sú napríklad mamičky s deťmi, ktoré je ťažké z bytu vyhodiť
• Nájomca zničí byt
  •  Sú to iba náklady navyše

Zlaté pravidlo pri prenájme bytu

• NÁJDITE SI ČO NAJLEPŠIEHO NÁJOMNÍKA!!!

Finančná kalkulácia

• 2-izbový byt v Žiline za cca 100.000€
• Splátka hypotéky na 30 rokov, úrok 1,3% p.a.
• Splátka hypo mesačne cca 340€
• Nájom mesačne cca 500€
• Mesačný príjem 160€

Ročný príjem:

160€ * 12 mesiacov = 1920€

Ak má byť príjem zlegalizovaný, daň a odvody môžu byť od 200 do 800€ ročne

Oplatí sa Vám riešiť nájomné byty

• Keď míňate veľa svojho voľného času
• Získate mesačne len 160€

Špeciálne tipy:

• Ako sprostredkovateľ si vybavte vlastné hypotéky
  • Ak máte bytov viac, môže byť zaujímavé stať sa sprostredkovateľom na vybavovanie hypoték a získať tak príjem navyše 
    • (Kontaktujte napríklad nás z tímu BlueNumbers.sk)
• Ak máte veľa vlastných peňazí
  •  Zvážte možnosť nakúpiť byt na dražbe za cca 50 až 60% trhovej ceny 
    • (Kontaktujte napríklad nás z tímu BlueNumbers.sk)

Čo urobiť, ak neviem splácať hypotéku

Odporúčané kroky:

• Okamžite kontaktujte sprostredkovateľa a banku
• Dohodnite si úpravu splátok
• V prípade krízovej situácie oslovte partnera, rodinu a dobrých známych

Ak viete o tom, že byt neuplatíte:

• Odporúčam čo najrýchlejšie vybavovať predaj bytu za čo najlepšiu cenu

Čo rozhodne nerobiť

• Tvárim sa, že som v pohode a že nemusím platiť

Najhorší negatívny scenár

• Majiteľ bytu prestane platiť splátky
• Ignoruje komunikáciu z banky
• Neplatí niekoľko mesiacov
• Majiteľ sa dostane do registru neplatičov
• Keď sa majiteľ rozhodne riešiť situáciu, zistí, že to nemá ako riešiť
• Keďže je v registri neplatičov, banka mu odmietne zmeniť hypotéku. Iné banky mu odmietnu daň hypotéku
• Jeho byt skončí na dražbe a vydraží sa za zlomok trhovej ceny
• Ako majiteľ nenávratne stratí všetky peniaze, ktoré zaplatil na hypotéke

Záverečné zhrnutie

• Ujasnite si, či skutočne chcete hypotéku, keďže hypotéka je záväzok na 20 až 30 rokov
• Hypotéka je maximálne do 80% z ceny nehnuteľnosti
• Začnite si šetriť čo najskôr na 20% zo sumy bytu
• Choďte do hypotéky iba ak máte stabilný príjem aj počas Korony
• Pri hypotéke 
  •  Poistite sa čo najlepšie
  •  Vaša nepísaná povinnosť je vytvoriť si aspoň 3-mesačnú rezervu
  •  Radšej si tvorte rezervy ako predčasne splácajte hypotéku

O autoroch

Pre webinár a Facebook skupinu Fórum Zlatá Minca pripravil Róbert Ďurec z portálu BlueNumbers.sk

Skupina Fórum Zlatá Minca na Facebooku: 

https://www.facebook.com/groups/zlataminca

Hypotekárna kalkulačka použitá vo webinári:
https://www.bluenumbers.sk/hypotekarna-kalkulacka-na-stiahnutie/

Iné články na portáli BlueNumbers.sk

https://ww.bluenumbers.sk

Súvisiace články

Interactive Brokers Wiki – kompletný návod XTB Wiki – kompletný návod Časť 3. – Ako si vybrať ETF brokera – veľké porovnanie brokerov