Podnikateľ má viac možností ako kúpiť nehnuteľnosť. V tomto článku nájdete, ako podnikateľ dokáže kúpiť nehnuteľnosť bez potreby hypotéky, konkrétne cez finančný lízing nehnuteľnosti.
Podnikateľ obvykle má výrazne väčšie vzdelanie ohľadom financií, daní aj podnikateľských princípov oproti bežnému človeku. Podnikateľ má k dispozícii 2 druhy príjmov – firemné peniaze a súkromné (zdanené) peniaze. Sadzby zdanenia zisku a odvodového zaťaženia konateľov vlastnej firmy (sro) sú v rozsahu od 15% do 45% percent. Tieto sadzby sa v poslednej dobe často menia zákonom. Preto sa veľa podnikateľov snaží mať čo najviac nákladov ako daňový náklad svojej firmy (sro), a tak v súlade s aktuálnymi daňovými zákonmi znížiť firemný zisk.
Obvyklé možnosti financovania nehnuteľnosti pre podnikateľov sú:
- Hypotéka na súkromnú osobu podnikateľa
- Podnikateľský úver
- Klasický prenájom nehnuteľností (bez vlastnenia nehnuteľnosti)
- Finančný lízing nehnuteľností
Hypotéka
- Hypotéku môže zobrať obvykle iba súkromná osoba, teda obvykle zamestnanec alebo podnikateľ
- Splátky hypotéky platíte zo svojich súkromných (zdanených) peňazí
- Keďže odvody pre zamestnanca sú obvykle cca 40% superhrubej mzdy, a sadzby zdanenia a odvodov pre podnikateľa sú obvykle od 15 do 45%. V splátke hypotéky platia ľudia aj skryté zdanenie.
- Novostavby sa predávajú vrátane DPH (+20%), ktoré sú zahrnuté v kúpnej cene bytu aj splátke hypotéky
- V praxi to znamená, že splátka hypotéky 200 € mesačne stojí podnikateľa často cca 300€ zarobených v podnikaní
- Preto podnikatelia hľadajú alternatívy, ako sa dá financovať nehnuteľnosť zaujímavejšie
Podnikateľský úver
- Jeho výhoda je, že úver platí firma z vlastných peňazí a časť nákladov na úver sú daňové náklady.
- Podnikateľské úvery sú však často veľmi limitované. Obvykle najväčší limit je nízka doba splatnosti, kedy podnikateľovi vypočítajú príliš veľké mesačné splátky úveru.
- Podnikateľský úver má aj iné obmedzenia, napríklad náročnejšie podmienky pre získanie úveru alebo obmedzenie výšky úveru
Klasický prenájom nehnuteľností (Nájom nebytových priestorov)
- Pri klasickom prenájme NEvlastníte nehnuteľnosť.
- Z toho pramení výhoda, dokážete ho zobrať aj na veľmi krátku dobu (napr. 3 mesiace).
- Keďže nie ste vlastníkom nehnuteľnosti, prenájom dokážete aj veľmi rýchlo zrušiť (podľa pravidiel nájomnej zmluvy)
- Hlavná nevýhoda je, že platíte nájom a nikdy nebudete vlastníkom danej nehnuteľnosti
- Ďalšia nevýhoda je, že ste závislí od rozhodnutí vlastníka
- Dajte si pozor na povinnosti a práva, ktoré máte v nájomnej zmluve. Nebojte sa pripomienkovať aj jednotlivé body či slová v zmluve (Napríklad či riešia situácie podobné COVIDu)
Čo je Finančný lízing nehnuteľností
- Finančný lízing sa často nazýva aj ako finančný prenájom nehnuteľnosti
- Finančný lízing nehnuteľností je špeciálny typ vlastnenia nehnuteľností, kedy nehnuteľnosť má dva typy vlastníkov.
- Právny vlastník nehnuteľností je banka. Právny vlastník je na Liste Vlastníctva (LV)
- Ekonomický vlastník je firma podnikateľa (sro). Ekonomický vlastník ho má v majetku a odpisuje ho. Majiteľ spoločnosti (sro) si dokáže dať do nákladov takmer všetky náklady spojené s úverom, ako aj náklady na energie, zariadenie nehnuteľností a iné náklady
Finančný lízing nehnuteľnosti môžete použiť
- Pri nákupe bytových priestorov (alternatíva hypotéky)
- Pri nákupe nebytových priestorov (vrátane kancelárii)
- Pri nákupe výrobných priestorov, hál, skladov
- Pri nákupe domov
Pre koho je finančný lízing nehnuteľností
- Finančný lízing v menších sumách je zaujímavý najmä pre podnikateľov, vlastníkov jednoosobových sro, vlastníkov väčších sro aj živnostníkov. Podnikateľ môže byť platca aj neplatca DPH. Títo podnikatelia dokážu nakúpiť bytovú či nebytovú nehnuteľnosť ako sídlo firmy
- Finančný lízing vo väčších sumách využívajú najmä väčšie firmy (s.r.o., a.s.) obvykle so záujmom o kúpu nebytových priestorov. Cez finančný lízing nehnuteľností môžu financovať napríklad aj kúpu hál, výrobných priestorov aj kancelárskych priestorov pre svoju vlastnú spoločnosť
Výhody finančného lízíngu
- Po zaplatení všetkých splátok finančného lízingu máte právo kúpiť nehnuteľnosť za zostatkovú cenu. Banka vám musí tento odpredaj umožniť v zmluve.
- Preto aj počas splácania finančného lízingu budujete majetok firmy
- Finančný lízing nie je bežný typ úveru, preto podnikateľ nie je zapísaný v úverovom registri
- Počas splácania nie je možné nehnuteľnosť zaťažiť exekúciou
- Finančný lízing vám umožní
- Odpis DPH (Pri platcoch DPH a splnení podmienok DPH)
- Zníženie daňového základu firmy
- Zníženie daní a odvodov pri Fyzickej osobe (živnostník)
- Zníženie daní zo zisku právnických osôb a zníženie daní z dividend
- Účtovný pohľad finančného lízingu
- Finančný lízing využíva možnosť odpisov nehnuteľností a iných typov daňových nákladov
- Až 60% nákladov z každej splátky finančného lízingu vám okamžite skončí v daňových nákladoch, zvyšných 40% skončí vo firemných nedaňových nákladoch
- Postupne, počas rokov, skončí v daňových nákladoch celá hodnota nehnuteľnosti
- Iné výhody finančného lízingu sú napríklad rýchlejšie a jednoduchšie vybavenie oproti hypotéke či podnikateľskému úveru
Podmienky finančného lízingu
- Byt, dom a nebytový priestor musia byť skolaudované
- Zisk v daňovom priznaní – podnikateľ potrebuje vykázať zisk po zdanení najmenej vo výške 1,4 násobku ročnej splátky
- Tento produkt je len pre podnikateľov v SR a so sídlom v SR, ktorí majú históriu firmy
- Podnikateľ a jeho firma nemôžu mať záznam v registri neplatičov, nesmú byť dlžníkom štátu, sociálnej a zdravotnej poisťovne
- Podnikateľ a jeho firma nemôžu byť ani v omeškaní splátok inštitúciám vyššie
- Potrebné vlastné zdroje minimálne 25% + DPH na kúpu nehnuteľností (tieto zdroje je možné zabezpečiť z firemných peňazí)
Zhrnutie finančného lízingu
- Tento produkt odmeňuje serióznych podnikateľov (Majiteľov ziskových firiem, ktorí platia záväzky štátu načas)
- Vďaka tomu si podnikatelia dokážu zabezpečiť financovanie nehnuteľnosti veľmi zaujímavou a výhodnou formou v súlade s daňovými zákonmi SR
Tento produkt je bankovo-účtovno-daňový, preto za stranu BlueNumbers zabezpečujeme sprostredkovanie produktu, základy zaúčtovania a finančné prepočty pre tento produkt
Pre viac informácii nás kontaktujte cez formulár alebo emailom na team@bluenumbers.sk
